Comment valoriser un fonds de commerce
Découvrez les méthodes d'évaluation et les spécificités du marché des laveries automatiques et avec services en France.
Introduction à la valorisation d'une laverie
La question de l'estimation d'un fonds de commerce est une étape clé, préalable à toute cession. Il existe des règles générales, applicables à tous les fonds de commerce, et des règles sectorielles, en fonction des spécificités de l'activité considérée.
Nous nous intéressons ici à un secteur spécifique, qui représente toutefois un secteur d'activité très dense sur le marché des cessions de fonds de commerce, celui des laveries (qu'il s'agisse des laveries avec services ou laveries automatiques).
Selon quels critères peut-on fixer le prix de cession d'une laverie automatique ou d'une laverie avec services ?
Règles générales
Applicables à tous les fonds de commerce
Règles sectorielles
Spécifiques aux laveries
Critères de fixation
Pour déterminer le prix de cession
Éléments constitutifs d'une laverie
Juridiquement, la laverie est un fonds de commerce comme un autre. On retrouve ainsi l'ensemble des éléments qui le composent, qu'il s'agisse des éléments corporels (les outils, tels que les machines à laver ou séchoirs évidemment), et des éléments incorporels (éventuellement l'enseigne, mais surtout le droit au bail commercial).
Eléments corporels
Machines à laver
Séchoirs et centrale de paiement
Autres équipements
Eléments incorporels
Enseigne
Droit au bail commercial
Clientèle
Méthodes financières d'évaluation
Sur un plan économique, l'estimation du prix de cession d'une laverie procède également des mêmes règles générales que celles applicables à tous fonds de commerce. On retrouve globalement les méthodes financières suivantes :
1
Modèles des barèmes
C'est la méthode le plus souvent retenue par l'Administration fiscale. Elle consiste à retenir un coefficient multiplicateur, variable selon le secteur d'activité, appliqué au chiffre d'affaires du fonds. Mais c'est le moins fiable dans le cas de l'estimation des laveries
2
Valorisation en fonction de la rentabilité
C'est la méthode le plus souvent retenue par les banques, dans la mesure où elle permet d'évaluer la capacité de remboursement de l'entreprise, en s'intéressant essentiellement à son résultat d'exploitation (EBE : excédent brut d'exploitation). Mais il faut se rappeler que les banques ne financent pas facilement les laveries automatiques.
3
Méthode par comparaison
Consistant à valoriser le fonds de commerce en le comparant aux prix d'affaires similaires à vendre à proximité et à des cessions comparables récentes. celles que nous utilisons car le prix des laveries est fluctuant
4
Méthode de la correction par actif net
Consistant à valoriser l'entreprise sur la base de la valeur réelle de son patrimoine (licence, machines, stock, créances…), minorée de la valeur réelle de ses dettes.
Baromètre des prix en 2024 secteur parisien
Découvrez les méthodes d'évaluation et les spécificLe barème théorique pour les laveries automatiques, selon l'administration fiscale, se situe entre 80 % et 120 % du CA annuel TTC mais ce barème est discutable car il ne tient pas compte de la valeur du matériel ni de la forte demande des investisseurs à la recherche de laveries.
Actuellement, les prix de vente des laveries (en région parisienne notamment) en 2024 ont souvent été compris entre :
150%
Du CA annuel TTC
200%
Du CA annuel TTC
Spécificités des laveries
Si la laverie est à première vue un fonds de commerce comme un autre, il n'en reste pas moins que le secteur comporte des spécificités que les parties devront prendre en compte à l'occasion d'une opération de cession.
Localisation
Importantce de l'emplacement mais surtout du loyer
Valorisation
Différences de valorisation selon le type de laverie
Types de laveries
Distinction entre laveries avec services et automatiques
Financement
Réticence des banques pour les laveries automatiques
Importance de la localisation
Traditionnellement, il est préférable pour un fonds de commerce de bénéficier de la meilleure zone de chalandise possible, de privilégier les emplacements dit « numéro 1 », c'est-à-dire dans de grandes rues passantes et commerçantes. Mais ces emplacements sont aussi ceux avec les loyers les plus élevés. Or, pour une laverie, ce n'est pas le même raisonnement qui s'applique.
Emplacement secondaire
Un emplacement secondaire ne pose pas de difficulté particulière, puisqu'il s'agit d'un service pour lequel les clients se déplaceront de toute façon s'ils en ont la nécessité (à condition toutefois de rester à proximité de leur domicile).
Loyer modéré
Il est surtout essentiel de privilégier un loyer modéré, afin de garantir une bonne rentabilité pour ce type d'activité.
Règle du loyer
L'expérience montre qu'il est impératif que le loyer d'une laverie automatique soit inférieur à 1500 euros (cette règle est ajustable bien évidemment selon les quartiers mais surtout de la surface).
Types de laveries
Il est important de différentier les laveries avec services (repassage, coutures, pressing, etc.) nécessitant du personnel, et les laveries automatiques (comprenant uniquement des machines à laver et à sécher.
Laveries avec services
Repassage
Coutures
Pressing
Nécessite du personnel
Laveries automatique
Machines à laver
Séchoirs
Fonctionnement autonome
Pas de personnel sur place
Valorisation des laveries avec sercices
S'agissant des laveries avec sercices, la valorisation reste assez classique. Comme un restaurant ou une pharmacie, on devra notamment prendre en compte l'importance de la masse salariale, évaluer l'impact économique des contrats de fourniture de marchandise, etc.
L'expérience montre que ce type de transaction s'effectue en général, sauf exception, selon un prix assez proche de celui des barèmes retenus par l'administration fiscale ( entre 80% à 120 % du CA annuel TTC).
80 % Minimum
Du CA annuel TTC
120 % Maximum
Du CA annuel TTC
Valorisation des laveries automatiques en France
En revanche, les cessions de laveries automatiques ont généralement tendance à ne pas respecter ce type de barème pour la fixation du prix. Les prix de vente "affichés" par les professionnels du secteur avoisinent en effet souvent des prix compris entre 200% voire 300% du CA TTC de la laverie automatique.
En pratique, les prix réels des cessions sont surtout compris entre 150% et 200% du CA réel sur bilan, ce qui reste toutefois bien plus élevés que l'application des barèmes retenus par l'Adminstration fiscale notamment.
1 - Prix affichés
200% à 300% du CA TTC
2 - Prix réels
150% à 200% du CA réel
3 - Barèmes fiscaux
80% à 120% du CA TTC
Disparités géographiques
Cela dépendra aussi beaucoup du secteur géographique. Il existe en effet sur ce point une disparité assez importante entre l'Île-de-France, Paris en particulier (voir, l'ouest parisien, particulièrement recherché) et la province, où le marché des laveries est beaucoup moins actif et où les prix sont par conséquent nettement inférieurs.
1
Paris et Ouest parisien
Prix les plus élévés
2
Ile de france
Prix élévés
3
Grande ville et province
Prix modérés
4
Petites villes et zones rurales
Prix les plus bas
Raisons de la valorisation élevée des laveries automatiques
Il existe plusieurs raisons expliquant pourquoi les laveries automatiques ont souvent une valorisation supérieure aux laveries avec services (en termes de pourcentage applicable au chiffre d'affaires, non pas forcément en prix de vente réel).
1 - Typologie d'acheteur
Les laveries automatiques attirent souvent des investisseurs non professionnels du secteur
2 - Fonctionnement autonome
Possibilité d'exercer une autre activité professionnelle en parallèle.
3 - Diversité des profils intéressés
Entreprises, indépendants, intermittents avec des activités récurrentes.
4 - Loi de l'offre et de la demande
Plus d'acheteurs potentiels entraînent une hausse des prix.
Réticence des banques
Dans la mesure où les prix de cession négociés pour les laveries automatiques sont souvent décorrélés de leur valeur comptable (en raison d'une demande sur le marché plus importante que l'offre) on constate également sur le terrain que les banques sont réticentes à financer ce type d'acquisition.
Préférences pour les critères économiques
Les banques se fient essentiellement à des critères économiques clairement identifiables.
Méfiance envers les prix élevés
Réticence à financer une acquisition d'un fonds de commerce dont le prix n'a été fixé qu'en fonction de la rareté du produit, sans lien avec sa rentabilité financière.
Impact limité sur le marché
Cette réticence n'est cependant pas un frein au développement du marché des laveries automatiques dans la mesure où, en valeur absolue, les prix de tels fonds restent généralement abordables.
État du marché des laveries automatiques
Le Spécialiste du secteur ( MR PARIS agent immobilier) constate en effet que le marché se porte bien ! Les acquéreurs sont nombreux, ce sont bien souvent les produits disponibles qui manquent…
1
Forte demande
Nombreux acquéreurs intéressés
2
Offre limitée
Manque de produits disponibles
3
Prix élevés
Conséquence de l'offre et la demande
4
Marché dynamique
Secteur en bonne santé économique
Conclusion
La valorisation d'un fonds de commerce de laverie, qu'il s'agisse d'une laverie avec services ou d'une laverie automatique, nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. Les méthodes classiques d'évaluation doivent être adaptées aux spécificités de ce secteur, en tenant compte notamment de la localisation, du type de laverie, et des disparités géographiques.
Malgré la réticence des banques à financer certaines acquisitions, le marché des laveries automatiques reste dynamique, avec une forte demande d'acquéreurs potentiels. Il est donc crucial pour les vendeurs et les acheteurs de bien comprendre ces mécanismes de valorisation pour réaliser des transactions équitables et réussies